Short Lets – Locazione Turistica Breve se hai una casa che non utilizzi

Vuoi affittare il tuo appartamento per il periodo estivo, oppure per brevi periodi di tempo? In questo caso i contratti di locazione di tipo turistico possono fare al vostro caso. Ecco alcuni consigli, le modalità di registrazione e tassazione, e gli adempimenti a carico del locatore.

I contratti di locazione turistica o short lets sono sempre più popolari sia per le maggiori libertà offerte ai locatori, sia perché in molti casi sono anche più economici. Ai sensi dell’articolo 53 del Codice del Turismo si definiscono locazioni turistiche “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati”. Tali contratti, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.

A differenza dei normali contratti di locazione, i contratti di tipo turistico prevedono la stipula tra le parti soltanto nel caso in cui la locazione abbia durata superiore ai 30 giorni. In caso contrario, la legge non prevede alcun pagamento di imposta di registro e nessun tipo di obbligo a carico del locatore o dell’affittuario. Soltanto nel caso in cui la durata del contratto superi il mese, il contratto deve essere redatto obbligatoriamente in forma scritta, in quanto soggetto a registrazione obbligatoria.

Grazie a questi vantaggi i contratti di locazione di tipo turistico stanno notevolmente aumentando negli ultimi anni, grazie anche ai vari siti internet che mettono in contatto potenziali ospiti con chi mette a disposizione una stanza o l’intero appartamento per periodi fino a 30 giorni. I più famosi sono sicuramente Airbnb.it, booking.com e Wimdu.it ma nel web ve ne sono molti altri.

Le condizioni generali del contratto – I contratti di locazione di tipo turistico, sono una delle tipologie di contratto, espressamente prevista dal Legislatore agli articoli 1571 e s.s. del Codice Civile. Tali contratti, come detto, non sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate se la loro durata non supera i 30 giorni. In questo caso, quindi il contratto non è soggetto ne ad imposta di registro, ne all’imposta di bollo.

Si tratta di un contratto espressamente libero, in quanto non vengono imposte regole per il calcolo del canone stabilito, che resta alla libera contrattazione delle parti, che regoleranno autonomamente anche le condizioni di pagamento. L’unico vincolo, valido in generale per tutti i tipi di locazione riguarda lamodalità di pagamento, che per importi superiori ai €. 1.000 deve avvenire obbligatoriamente mediante mezzi di pagamento tracciabili (bonifico, assegno, carta di credito, ecc). La somma va pagata per intero, al termine del periodo contrattuale. Inoltre, rispetto agli altri tipi di contratti di affitto, non vi è alcun obbligo di versare ne caparre, ne tantomeno cauzioni.

La locazione turistica si differenzia da altre attività, come ad esempio case vacanza o bed and breakfastin quanto in questo caso vi è soltanto una locazione di una stanza o di un appartamento, senza l’offerta di alcun servizio aggiuntivo, come ad esempio pulizia giornaliera, cambio di biancheria o servizi di ristorazione, colazione, stiratura, ecc). Quando si intende offrire anche questi servizi, ci allontaniamo dal mondo delle locazioni e dobbiamo pensare ad attività di tipo alberghiero, che però possono essere esercitate solamente in via imprenditoriale, attraverso l’apertura di una partita Iva. Le locazioni turistiche, invece, presentano l’indubbio vantaggio di poter essere utilizzate anche in forma non imprenditoriale, se l’attività non è abituale, effettuata cioè saltuariamente e per brevi periodi (si pensi ad un appartamento al mare affittato solo per un mese l’anno). In caso contrario è necessario avviare un’attività imprenditoriale, che richiede l’apertura di una partita Iva, l’iscrizione in Camera di Commercio, e la presentazione di una SCIA in Comune per comunicare l’inizio dell’attività.

Ultimo aspetto, ma non meno importante, riguarda il rispetto della normativa Regionale o Comunale in tema di locazioni turistiche. Ogni Comune, specialmente quelli di più grandi dimensioni, hanno adottato un proprio regolamento volto a disciplinare la locazione turistica. Ad esempio, molti Comuni hanno adottato una tassa di soggiorno, o richiedono l’iscrizione in un apposito registro di tutti i soggetti che effettuano locazioni turistiche anche in forma non imprenditoriale. Per questo motivo, dare una lettura al regolamento adottato dal proprio Comune è sicuramente cosa utile per evitare possibili contestazioni future.

Gli adempimenti fiscali – In questa sede ci occuperemo esclusivamente degli adempimenti fiscali che riguardano i soggetti che effettuano locazioni turistiche o short lets in forma privata (non imprenditoriale). In questo caso, ai fini fiscali, ovvero per certificare il reddito ricevuto dalla locazione, che dovrà essere riportato in dichiarazione dei redditi sarà sufficiente predisporre e conservare:

• il contratto di locazione ad uso turistico, firmato da entrambe le parti per esteso nell’ultima pagina e per sigla in ogni sua pagina: potrebbe essere utile avere copia dei documenti di identità degli occupanti, per l’eventuale comunicazione in questura (che affronteremo in seguito);
• la ricevuta che dovrete rilasciare al momento del pagamento del canone di locazione: il canone di locazione deve essere versato al momento del rilascio dei locali. Sulla ricevuta da consegnare all’ospite dovrà essere applicata una marca da bollo da €. 2, qualora il canone di locazione superi le €. 77,47. Gli importi sopra i €. 1.000 dovranno essere versati solamente tramite mezzi tracciabili (assegni, bonifici, ecc), il contante è vietato. Anche in caso di pagamento con mezzi tracciabili e consigliabile rilasciare la ricevuta all’ospite;

La tassazione: IRPEF o cedolare secca – Le locazioni turistiche permettono al soggetto locatore di concedere in affitto un’appartamento o una stanza dello stesso a degli ospiti che si intratterranno per brevi periodi, versando un canone il cui importo è lasciato alla libera contrattazione delle parti. Tale canone di locazione, una volta percepito da parte del locatore, dovrà essere soggetto a tassazione Irpef, presentando la dichiarazione dei redditi. I soggetti che percepiscono redditi da locazione, infatti, sono sempre obbligatoriamente tenuti a presentare la dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Unico P.F.). Il reddito da locazione dovrà essere riportato all’interno del quadro RL del modello Unico, che accoglie i c.d. “redditi diversi“. Quindi, se durante l’anno il locatore ha effettuato più locazioni turistiche, i relativi redditi andranno sommati, ed inseriti al rigo RL 10, mentre le spese sostenute (la più ricorrente è sicuramente quella per l’intermediazione dell’agenzia immobiliare), potranno essere indicate al rigo RL19, per essere portate in deduzione. Alternativamente,  al posto della tassazione Irpef che abbiamo appena visto, il locatore potrà optare per la tassazione con cedolare secca, che può essere applicata anche allelocazioni turistiche. In questo caso l’opzione per l’esercizio della cedolare secca, dovrà essere effettuata direttamente in dichiarazione dei redditi (colonna 7 della sezione II del quadro RB), se il contratto resta verbale e non viene quindi registrato. In caso di registrazione delle locazioni turistiche l’opzione si esercita direttamente nel modello RLI, che dovrà essere consegnato all’Agenzia delle Entrate, assieme agli altri documenti utili per la registrazione del contratto (per maggiori informazioni sulla registrazione del contratto vi rimando a questo articolo “La registrazione dei contratti di locazione immobiliare“).

La comunicazione di pubblica sicurezza – In caso di locazioni turistiche, l’unico adempimento legislativo posto a carico del locatore, è quello di effettuare la comunicazione di pubblica sicurezza, al proprio comune di appartenenza, ove dovranno essere indicati i dati degli ospiti che residenti in Paesi Extra-UE, così come previsto dalla Legge n. 191/78. La comunicazione deve essere effettuata entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, esclusivamente per via telematica. Per essere abilitati alla trasmissione telematica delle generalità degli alloggiati è necessario richiedere le credenziali di accesso alla Questuracompetente compilando un apposito modulo. E’ bene sottolineare che la comunicazione degli ospiti non è necessaria quando la locazione ha un periodo superiore a 30 giorni poiché in questo caso si deve registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate e ciò assolve già di per sé all’obbligo di Pubblica Sicurezza.

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