La Legge di Stabilità 2016 (art. 1 commi 76-84) introduce nel nostro ordinamento la fattispecie del leasing (locazione finanziaria) di “immobile da adibire ad abitazione principale”.Già diffuso per immobili strumentali o per altre tipologie di beni, il leasing si estende così anche ai privati che in prospettiva intendono acquistare la casa da destinare a loro abitazione principale.1. SCHEMA
Secondo lo schema indicato dalla Legge di Stabilità 2016, il contratto viene concluso tra il privato (utilizzatore) e una Banca o intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’art. 106 del Testo Unico in materia Bancaria e Creditizia (concedente), e con esso il concedente si obbliga ad acquistare o far costruire l’immobile secondo le indicazioni dell’utilizzatore.
L’utilizzatore per parte sua si impegna a versare al concedente un canone che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo di “riscatto” prestabilito.
Altre informazioni possono essere utili per definire il meccanismo del leasing immobiliare. La norma, si riferisce al leasing c.d. “finanziario”, che genera un rapporto trilaterale tra locatore/concedente (Banca o intermediario finanziario), utilizzatore (in questo caso il privato che destinerà l’immobile ad abitazione principale e che pagherà il canone al locatore) e fornitore, che fornisce al locatore/concedente l’immobile (costruendolo o vendendolo). Il bene viene scelto dall’utilizzatore direttamente presso il fornitore (es. il proprietario iniziale dell’immobile), e in questa fase vengono concordate le modalità (condizioni) di vendita al locatore/concedente. In una fase successiva interviene la società di leasing (Banca o intermediario) scelta dall’utilizzatore, che se valuta vantaggiosa l’operazione procede alla definizione delle condizioni di leasing, alla stipula del contratto e a l’acquisto del bene.
Normalmente, l’iter del perfezionamento del contratto di leasing si concretizza in 3 precisi momenti:
1. La firma del contratto ed il versamento dell’eventuale anticipo da parte dell’utilizzatore.
2. L’ordine al fornitore: per eseguire il contratto di leasing la società di leasing si impegna ad acquistare il bene dal fornitore. Per fare questo emette un ordine al fornitore dove vengono descritti: a) il bene e le sue caratteristiche, così come concordate fra il cliente e il fornitore dello stesso; b) le modalità e i tempi di consegna; c) le modalità e i tempi di pagamento. L’ordine viene a sua volta accettato (firmandolo) dal fornitore.
3. La consegna del bene: a questa fase appartiene l’accettazione del bene da parte del cliente/utilizzatore che dichiara, firmando un modulo cosiddetto “di accettazione” o di consegna, che il bene consegnatogli è quello da lui richiesto. La società di leasing, nel momento in cui riceve questo modulo, acquisisce la proprietà del bene, e il leasing ha avvio (decorrenza). Da quel momento si avvia anche il processo di incasso e pagamento dei canoni.
2. CONTRATTO
* 2.1 Forma del contratto
Il contratto di leasing, in genere predisposto dal concedente sulla base dei suoi modelli, non richiede una forma particolare, se non quella scritta.
Qualora stipulato in forma di scrittura privata non autenticata non è soggetto a registrazione in termine fisso, ma solo in caso d’uso (come chiarito dalla Circolare AdE 12/E del 11 marzo 2011 in seguito alle novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2011). In caso di registrazione volontaria l’imposta da applicare sarebbe in misura fissa (200 euro).
Il leasing ultra-novennale deve essere trascritto (interpretazione prevalente dell’art. 2643 c.c.), pertanto in questo caso andrà stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata (unici titoli per la trascrizione secondo l’art. 2657 c.c.).
2.2 Durata del contratto
La durata del contratto va normalmente (ma non necessariamente) dai 24 ai 72 mesi ed è necessaria alla società di leasing ad ammortizzare il costo di acquisto del bene. Non è imposta una durata minima del contratto.
2.3 Canone
Il canone previsto nel contratto di leasing, data l’applicabilità dell’art. 10 comma 8 del D.P.R. 633/72, è esente IVA. Normalmente è previsto un maxi-canone iniziale, una sorta di “anticipo” il cui importo può arrivare (fonte Assilea) fino al 23% del costo originario del bene. Il canone di leasing vero e proprio tiene invece conto principalmente della durata del contratto di leasing, del costo dell’immobile al netto dell’eventuale maxi-canone iniziale, del tasso di interesse (che comprenderà anche il margine della società di leasing) e della “vita economica” dell’immobile. Il canone potrà anche essere definito in forma variabile e indicizzata.
2.4 Riscatto
La somma da versare a titolo di “riscatto” al termine del contratto (se l’utilizzatore vuole) viene definita nel contratto di leasing e normalmente (fonte Assilea, ma l’informazione non è riferita soltanto alla neonata tipologia di leasing di ns interesse) ha un importo variabile tra lo 0,7% e il 12,7% del costo originario del bene. In caso di riscatto alla compravendita si applicheranno imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro.
2.5 Rapporti tra le parti
La Legge di Stabilità 2016 prevede una disciplina dei rapporti tra le parti del contratto di leasing di immobile da adibire ad abitazione principale, riguardo gli aspetti principali. L’utilizzatore si assume tutti i rischi dell’operazione, anche quello di perimento dell’immobile. Si tende cioè a riprodurre la stessa situazione in cui l’utilizzatore si troverebbe se comprasse direttamente l’immobile. Pertanto, ad esempio, se l’edificio subisse un crollo, totale o parziale, l’utilizzatore farebbe comunque carico di questa situazione (senza dunque poter farne carico alla società concedente), sostenere gli eventuali costi di ripristino e continuare a pagare i canoni dovuti secondo il contratto di locazione finanziaria.
Allo stesso modo, possiamo aggiungere, sarà l’utilizzatore a sostenere tutte le spese di manutenzione, ordinaria e straordinaria, in corso di contratto. In caso di risoluzione del contratto di locazione finanziaria per inadempimento dell’utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenute a valori di mercato, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere (non ancora scaduti) attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto. L’eventuale differenza negativa è corrisposta dall’utilizzatore al concedente.
Per il rilascio dell’immobile il concedente potrà agire con il procedimento per convalida di sfratto. L’utilizzatore può chiedere, previa presentazione di apposita richiesta al concedente, la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi nel corso dell’esecuzione del contratto. In tal caso, la durata del contratto è prorogata di un periodo eguale alla durata della sospensione. Al termine della sospensione, il pagamento dei corrispettivi periodici riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, a meno che le stesse non intendano rinegoziarne le condizioni.
La sospensione può essere richiesta solo qualora, successivamente alla stipula del contratto, sopravvengano alcuni eventi espressamente indicati dalla norma (comma 79 art. 1 Legge di Stabilità 2016):
a) cessazione non consensuale del rapporto di lavoro;
b) risoluzione del rapporto di lavoro per limiti di età;
c) licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo;
d) dimissioni del lavoratore non per giusta causa;
e) cessazione di rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale ed altri rapporti di collaborazione che si concretino in una prestazione di opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.
Secondo quanto disposto dal comma 77 della Legge di Stabilità 2016, all’acquisto dell’immobile oggetto del contratto di leasing abitativo si applica l’articolo 67, comma 3, lettera a), della legge fallimentare (Regio Decreto 267/1942), secondo il quale non sono soggetti all’azione revocatoria da parte del curatore fallimentare “i pagamenti di beni e servizi effettuati nell’esercizio dell’attività d’impresa nei termini d’uso”. Al momento non è chiaro se questa normativa riguardi i pagamenti dell’utilizzatore alla società concedente o se la nuova norma sia in effetti mirata ai pagamenti fatti dalla società concedente al venditore (o al costruttore) dell’abitazione indicata dall’utilizzatore.
La nuova norma non parla del fallimento del venditore (fornitore). Non dovrebbe però essere difficile giungere a ritenere applicabile, anche al caso del leasing abitativo (dato che si tratta di un contratto finalizzato a procurare all’utilizzatore il godimento di una casa che egli intende destinare ad “abitazione principale”), il disposto dell’articolo 67, comma 3, lettera c), della legge fallimentare, secondo il quale sono sottratte alla revocatoria fallimentare le vendite, concluse a giusto prezzo, aventi a oggetto immobili a uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.
2.6 Imposte locali sull’immobile: IMU, TASI, TARI
Per quanto riguarda l’IMU, per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è l’utilizzatore a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto. L’utilizzatore deve presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è stato stipulato il contratto di leasing e la società di leasing non ha alcun obbligo dichiarativo. in caso di risoluzione anticipata o di mancato esercizio del diritto di opzione finale (riscatto) del contratto di locazione finanziaria, la società di leasing (nuovo soggetto passivo) e il locatario (ex soggetto passivo) sono i soggetti su cui grava l’onere dichiarativo IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è avvenuta la riconsegna del bene (comprovata dal verbale di consegna). Pertanto il locatario è soggetto passivo IMU anche nelle particolari situazioni in cui, nonostante sia intervenuta la risoluzione del contratto oppure il bene non sia stato ancora riconsegnato alla società di leasing.
Per quanto riguarda la TASI, vale il medesimo criterio: il soggetto passivo è l’utilizzatore fino alla riconsegna del bene al concedente. Per quanto riguarda infine la TARI, essendo il soggetto passivo il detentore dell’immobile, spetta all’utilizzatore.
3. AGEVOLAZIONI
La Legge di Stabilità 2016 (art. 1 comma 82), attraverso l’inserimento nell’articolo 15 comma 1 del TUIR delle lettere i-sexies 1 e 2), introduce interessanti agevolazioni per i giovani di età inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria, che non siano titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa e che adibiscano l’immobile ad abitazione principale entro un anno dalla consegna: saranno detraibili al 19% dall’imposta (IRPEF) lorda i canoni, e i relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro, e il costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro.
Tali importi sono dimezzati in caso di soggetti di età uguale o superiore a 35 anni. L’agevolazione si applicherà dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020. Qualora ricorrano le stesse condizioni previste per le agevolazioni prima casa dalla nota II bis dell’art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/86, all’acquisto da parte della società di leasing dell’immobile destinato ad abitazione principale dell’utilizzatore (salvo che per quelle di categoria A/1, A/8 e A/9) si applicherà (dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020) un’imposta di registro dell’1,5% (ancor più bassa di quella per acquisto prima casa, attualmente del 2%).
Le imposte ipotecaria e catastale ammonteranno entrambe a 50 euro. Questi in sintesi i principali presupposti per l’agevolazione prima casa (adattati alla fattispecie in questione):
a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’utilizzatore ha o stabilisca entro diciotto mesi dal contratto di leasing la propria residenza. L’intenzione di spostare la residenza deve essere espressa nel contratto di leasing.
b) che nel contratto di leasing l’utilizzatore dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile.
c) che nel contratto di leasing l’utilizzatore dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.
Andrea Cioli