Posso Vendere Casa? Questa è la domanda che ci dobbiamo porre dopo aver deciso di vendere casa e non subito dopo aver firmato un preliminare di vendita!.
Il preliminare di vendita è un contratto vero e proprio, nel quale le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita (il rogito) entro una determinata data. Ci teniamo a ripeterlo: le parti si OBBLIGANO!
Se, dopo la firma del preliminare, il perito della banca verifica la non conformità dell’immobile, oppure il notaio si accorge della mancanza di alcuni documenti da allegare al rogito, necessari per la vendita nel migliore dei casi, la vendita viene rimandata intanto che la documentazione viene prodotta. Nel peggiore dei casi la vendita viene annullata, costringendo il venditore a restituire il doppio della caparra ricevuta, o peggio ancora a risarcire il maggior danno.
…..se qualcosa va male il primo a rimetterci sei tu venditore !
Vediamo quindi quali sono i documenti necessari per vendere casa:
Documenti e titoli proprietà
1. Dati anagrafici: carta d’identità (in corso di validità) e codice fiscale dei proprietari immobile.
2. Certificato per attestare lo stato civile: (persona libera, coniugata) e l’eventuale regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni).
3. Solo nel caso il venditore sia una società serve presentare la visura camerale, procura o delibera di attribuzione dei poteri al legale rappresentante o al delegato e loro carta d’identità.
4. Atto di provenienza: (atto notarile di compravendita, donazione, divisione, dichiarazione di successione) per dimostrare come si è venuto in possesso dell’immobile.
Se l’atto di compravendita dell’immobile è stato smarrito, si può richiedere copia al notaio che ha registrato e redatto il rogito.
Se quest’ultimo ha cessato la propria attività o se non ci si ricorda il nome o lo studio che ha seguito la pratica, può essere richiesta la copia del rogito presso l’archivio notarile del distretto ove il notaio operava all’epoca della stipula.
Immobile ereditato:
Se la casa è pervenuta per successione, ossia è oggetto di eredità, prima di poterla vendere, occorre preparare un atto notarile detto “trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità”. In sostanza il notaio deve rendere noto ai Registri Immobiliari da chi è stata accettata l’eredità. Tale atto può essere fatto contestualmente con la vendita della casa stessa presentando il certificato di morte in originale, la dichiarazione di successione con relativa ricevuta di versamento delle imposte ed eventualmente il testamento (se presente).
Conformità Catastale
Dal 1º luglio 2010 è obbligatorio, in sede di atto notarile di compravendita, attestare la conformità tra lo stato di fatto dell’immobile e le planimetrie catastali. All’atto verrà poi allegata la planimetria catastale o ne verranno citati gli estremi.
5. Visura catastale
Un immobile nella visura catastale è identificato da foglio, particella e subalterno del Comune di appartenenza; un terreno da foglio e particella (o mappale). Nella visura appare, per un immobile, la rendita catastale mentre per un terreno, il reddito dominicale. Con la rendita si calcolano l’imposta e le imposte locali, come ad es. l’Imposta comunale sugli immobili. È presente anche il nome del proprietario, o del nudo proprietario, o dell’usufruttuario, ma non c’è valore legale di proprietà.
6. Visura ipotecaria
Consente di verificare l’eventuale presenza di gravami quali ipoteche, decreti ingiuntivi, sequestri, pignoramenti, citazioni ecc.
7. Planimetria catastale con estratto di mappa
La planimetria catastale non è altro che la piantina in scala dell’immobile che viene allegata come documentazione quando il suddetto immobile viene registrato al catasto.
Per vendere casa è indispensabile che vi sia la conformità tra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi dell’immobile oggetto della vendita, se nel corso degli anni sull’immobile vi sono stati dei lavori che ne hanno modificato la planimetria iniziale senza l’adeguato aggiornamento al catasto, l’atto di vendita è nullo. La mancata corrispondenza tra la planimetria catastale iniziale e lo stato dei luoghi, quindi allo stato attuale al momento della vendita, compromette la validità della compravendita.
Pertanto, se nel corso degli anni vi sono stati degli interventi che hanno modificato l’ampiezza o l’altezza o la disposizione dei vani della casa, è obbligatorio richiedere l’aggiornamento della piantina presso il catasto. Occorre rivolgersi ad un tecnico autorizzato, architetto o ingegnere o da un perito industriale che deve redigere una nuova piantina catastale dell’immobile conforme allo stato dei luoghi e registrarla presso il catasto.
Conformità urbanistica
Consiste nella perfetta corrispondenza tra il progetto depositato al comune e lo stato di fatto. Per verificare questo un tecnico abilitato deve accedere agli atti in Comune e confrontarli con lo stato di fatto.
8. Concessione edilizia. Era un’autorizzazione amministrativa italiana, rilasciata ai sensi della legge 28 gennaio 1977 n. 10, (la cosiddetta legge Bucalossi) da parte dell’autorità comunale, che consentiva l’attività di trasformazione urbanistica edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica.
Dal 2001 la concessione edilizia è stata sostituita dal “Permesso di costruire”.
9. Certificato di destinazione urbanistica: per tutti i terreni edificabili o agricoli, e solo per i terreni di pertinenza delle unità abitative se superano i 5000 mq.
10. Certificato di agibilità: prima si chiamava certificato di abitabilità, ora di agibilità……
Viene rilasciato dagli uffici competenti comunali ed attesta la sussistenza ed il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti istallati negli stessi edifici, secondo quanto disposto dalla normativa vigente.
Qualora tale certificazione sia stata rilasciata ma in seguito smarrita, è possibile richiederne una copia al Comune se invece manca del tutto, va presentata la domanda agli uffici competenti del Comune.
Il certificato di agibilità deve essere fornito per gli edifici costruiti dopo il 30.06.2003, o per quelli già esistenti per i quali sono stati effettuati interventi edilizi particolari. Viceversa non c’è alcun obbligo per le costruzioni vecchie.
Togliamo subito ogni dubbio: un immobile può essere venduto anche senza il certificato di agibilità. Non c’è una legge che rende obbligatorio la presenza del certificato, ma un recente orientamento della giurisprudenza considera il certificato una maggiore garanzia per l’acquirente.
Bisogna pertanto distinguere se la mancanza del certificato dipende solo da un aspetto burocratico o da qualcosa di più grave. Il compratore infatti può anche accettare di acquistare un immobile senza tale certificato, ma è consigliabile che tale accordo sia messo nero su bianco.
11. APE attestazione di prestazione energetica: obbligatoria per i trasferimenti di proprietà di un immobile a titolo oneroso che per la registrazione dei contratti di locazione immobile presso l’Agenzia delle Entrate.
Se al momento di vendere casa ci si accorge di non avere l’attestazione di prestazione energetica occorre richiederla ad un tecnico autorizzato.
Un tecnico autorizzato, provvede dopo un sopralluogo ad elaborare un documento che dovrà poi registrare nel Catasto Energetico Regionale.
E’ possibile che al posto dell’APE si abbia in casa la vecchia certificazione ACE che anche se rilasciata prima del 6 giugno 2013 è comunque valida per 10 anni. In questa ipotesi, il venditore quindi può allegare alla documentazione della casa da vendere l’ACE, purché nel corso degli anni non siano stati effettuati interventi che hanno modificato la classe o il consumo energetico della casa.
Dal documento, risulterà la classe energetica della casa e gli eventuali suggerimenti per migliorarne le prestazioni al fine di ridurre i consumi. Tale classe energetica, è espressa con una lettera dell’alfabeto compresa tra A+ e G e un numero che rappresenta il fabbisogno annuo di energia primaria, più il numero è alto e più sono necessari e urgenti interventi di edilizia ed impiantistica al fine di ridurre i consumi energetici di gas ed elettricità durante l’anno. La validità della certificazione energetica APE è di 10 anni dalla data di rilascio da parte del tecnico.
12. Regolamento del condominio (ove presente), con relative delibere ed elenco spese ordinarie e straordinarie.
13. Dichiarazione dell’amministratore (ove presente), per attestare il regolare pagamento delle spese condominiali.
14. Contratto di locazione se l’immobile è in affitto.
15. Eventuali certificazioni di conformità degli impianti.
16. Eventuale autorizzazione dei beni culturali se l’immobile da vendere è soggetto a vincoli da parte della soprintendenza.
Un controllo accurato di tutta la documentazione prima di mettere in vendita il tuo immobile, eviterà di farti incappare in problemi che ti potranno far perdere tempo e denaro!!!!
I nostri tecnici sono a tua disposizione per effettuare un controllo gratuito della documentazione necessaria per mettere in vendita il tuo immobile.
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